La cedolare secca.

Il decreto legislativo 23 del 14 marzo 2011, in attuazione della delega conferita al Governo in materia di federalismo fiscale, ha introdotto un nuovo regime sostitutivo di tassazione delle locazioni riguardanti le unità immobiliari abitative. In particolare, l’art. 3 del decreto ha introdotto, a favore delle persone fisiche che locano unità immobiliari per uso abitativo, la possibilità di optare per un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Il locatore avrà, dunque, la facoltà di sostituire le ordinarie imposte dovute sul canone annuo di locazione, con un’imposta sostitutiva del 21 o del 19 per cento, calcolata sull’ammontare del canone stabilito dalle parti.

Attraverso un regime tributario meno oneroso,  l’amministrazione finanziaria cerca di fare emergere gli affitti delle case.

In ragione di ciò, è previsto che la ceddolare secca potrà essere utilizzata anche per le mini locazioni, inferiori ai 30 giorni o per gli affitti di un solo vano. Sarà possibile ricorrere, dunque, alla tassazione ridotta sia nel caso di soggiorni di una, due o quattro settimane, così come accade spesso durante le vacanze estive, sia per le locazioni di stanze a studenti.

Le aliquote,  come già ricordato sopra, sono:

– il 21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4”, con riferimento agli anni della durata);

– il 19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2”).
Sono escluse, dall’applicazione del nuovo regime, le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali. Sono escluse, inoltre, le locazioni, anche se a uso abitativo, effettuate nell’esercizio dell’attività d’impresa odi arti e professioni, gli immobili locati all’estero e quelli sublocati.

Per registrare un nuovo contratto di locazione ed esercitare contemporaneamente l’opzione per la cedolare secca, l’agenzia delle Entrate ha messo a disposizione, online all’indirizzo www.agenziaentrate.gov.it, il programma Siria , che può essere utilizzato solo a tali condizioni: se i locatori e i conduttori non sono più di 3, se si tratta di una sola unità abitativa con non più di 3 pertinenze e se gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita.

Per optare per il nuovo regime nel caso di proroga, cessione o risoluzione di un precedente rapporto di locazione, bisogna presentare il modello 69 all’agenzia delle Entrate.
Inoltre  chi registra il contratto in ritardo, dovrà pagare le sanzioni, ma non dovrà pagare l’imposta di registro per il periodo di durata dell’opzione.

Nel primo anno di vigenza del regime, l’acconto Irpef è pari al 99% relativo al reddito 2010, che può essere alleggerito dalla parte di reddito fondiario 2010 riferito agli immobili abitativi per i quali, nel corso del 2011, il contribuente si avvale della cedolare per l’intero periodo d’imposta.

Ma quali sono le convenienze della cedolare secca. Il calcolo va fatto confrontando prima di tutto le aliquote (21% o 19%) con l’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l’Irpef ha delle deduzioni forfettarie (15% sul canone di mercato, 40,5% su quello concordato). In secondo luogo, va anche valutato il fatto che la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro, più le addizionali comunali e regionali. Mentre, in lato negativo, risiede nel fatto che il locatore che opta per la cedolare non può richiedere agli inquilini variazioni del canone che derivano dalla applicazione di indici di aggiornamento, con un sostanziale “congelamento del canone”.
In generale, dunque, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef, ovvero dai 15mila euro di reddito in su e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione ovvero dai 28mila euro in su.

Bisognerà dunque aspettare e vedere cosa penseranno i contribuenti sull’efficienza di questo nuovo regime.

Angela Scalisi