La corretta ripartizione delle spese condominiali costituisce uno dei principali obiettivi dell’amministratore, assicurando da un lato una gestione trasparente e prevenendo dall’altro contestazioni tra i condòmini.
I criteri di ripartizione delle spese condominiali trovano fondamento in diversi articoli del codice civile, nello specifico, negli artt. 1123 e ss del codice civile. A tali disposizioni, tuttavia, vengono spesso concesse delle deroghe convenzionali, su libera negoziazione privata.
L’art. 1123 c.c. costituisce la norma di principale riferimento per la ripartizione delle spese condominiali, secondo cui “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Ciò premesso, è opportuno aver chiaro cosa si intende per spese condominiali. Ebbene, per spese condominiali s’intendono tutti i costi sostenuti per la gestione, la manutenzione e il funzionamento delle parti comuni dell’edificio, nonché quelli relativi alla prestazione dei servizi di interesse collettivo.
Si tratta di oneri necessari a garantire il corretto utilizzo delle aree e componenti comuni e a preservare nel tempo il valore dell’immobile.
L’elemento centrale è rappresentato dal principio dell’utilità comune: rientrano tra le spese condominiali tutti i costi che risultano funzionali all’interesse della collettività condominiale e si distinguono in spese ordinarie e spese straordinarie. Le prime riguardano la gestione “corrente” del condominio. Si tratta di spese che vengono affrontate periodicamente e non presentano carattere di particolare urgenza. Rientrano nella categoria delle spese ordinarie, ad esempio, le spese per pulizia, illuminazione delle parti comuni, compenso dell’amministratore, manutenzione ordinaria degli impianti.
Quanto alle spese straordinarie, queste si riferiscono a interventi non ricorrenti, spesso necessari, urgenti e di particolare peso economico. Pensiamo, ad esempio, a una riparazione non prevista o a un lavoro di ristrutturazione.
Indipendentemente dall’effettivo utilizzo delle parti comuni o dal fatto che l’immobile sia abitato o meno, l’obbligo di contribuire alle spese grava su tutti i condòmini in quanto proprietari delle unità immobiliari. A tal proposito, l’art. 1118, co. 3, c.c., rubricato “Diritti dei partecipanti sulle cose comuni” afferma che “il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
È opportuno chiedersi se i criteri di ripartizione delle spese condominiali possono essere modificati?
L’art. 1123 c.c. riporta infatti che i criteri di ripartizione delle spese condominiali valgono “salvo diversa convenzione”, ovvero salvo un patto contrario tra i condòmini.
In altre parole, questo significa che i condomini possono scegliere di accordarsi diversamente per ripartire le spese condominiali in modo differente rispetto a quanto indicato dal legislatore civilistico, ad esempio senza tenere conto dei millesimi, i quali costituiscono il criterio generale di ripartizione. Trattandosi però di una convenzione, è necessaria l’unanimità.
Pertanto, il condominio può ben modificare il criterio di riparto delle spese condominiali, ma solamente se vi è il consenso di tutti i condòmini, sia che il regolamento di condominio sia di tipo contrattuale (approvato all’unanimità) che di tipo assembleare (con maggioranza).
Avv. Cristina Antico
Per info: avv.cristinaantico@gmail.com
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