Lo sfratto anche in caso di comodato d’uso verbale

Con la sentenza n. 1350 del 25 settembre 2025, il Tribunale di Vicenza ha dato un contributo di grande rilievo al dibattito, sia giurisprudenziale che dottrinale, in merito all’applicabilità dell’art. 657 c.p.c. al comodato d’uso verbale.
La pronuncia del Tribunale di Vicenza offre un’interpretazione equilibrata a un contesto caratterizzato da orientamenti non univoci.
Il caso sottoposto al vaglio del giudice vicentino traeva origine da un procedimento di rilascio, promosso dalla comodamente, per revoca di comodato precario, stipulato verbalmente.
Il Tribunale di Vicenza accoglie l’orientamento favorevole all’applicazione dell’art. 657 c.p.c. al comodato d’uso verbale, affermando che “la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene immobile concesso in godimento senza alcun termine, ad nutum, con la conseguente possibilità di fare ricorso ex art. 675 c.p.c.
In caso di mancata restituzione del bene in oggetto, l’art. 1810 c.c. prevede la condizione di risolubilità ad libitum, ossia la possibilità di porre fine a un contratto in qualsiasi momento, per libera scelta di una delle parti.
Tale interpretazione trova solido fondamento nella giurisprudenza di legittimità. A tal proposito, la Suprema Corte, con la sentenza n. 15986/2010, ha statuito che – il comodato precario è caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine del vincolo giuridico tra le parti è rimessa alla esclusiva volontà del comodante -. Quest’ultimo, infatti, ha la facoltà di manifestare ad nutum la volontà di porre fine al vincolo giudico con la semplice richiesta di restituzione del bene, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia stato adibito a casa familiare.
Sempre il Tribunale di Vicenza, relativamente alla mancata registrazione del contratto di comodato concluso verbalmente, afferma che “la mancata registrazione del contratto di comodato concluso verbalmente non osta all’accoglimento della domanda”.
Alla stessa conclusione sono giunte varie pronunce di merito. Ad esempio, il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 3337/2025, ha affermato che poiché non è previsto l’obbligo della forma scritta dall’art. 1350 c.c., “il contratto di comodato avente ad oggetto un bene immobile può essere validamente stipulato in forma verbale”. Con la medesima sentenza, il Tribunale di Milano ha, altresì, affermato che “il comodato verbale di immobile non è soggetto all’obbligo di registrazione ai sensi dell’art. 3, co. 1, del DPR n. 131/86.
Dunque, deve distinguersi tra comodato stipulato in forma scritta – soggetto a registrazione ex art. 5, co. 4, della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, con conseguente nullità del contratto se non registrato – e il comodato verbale, per il quale la registrazione è dovuta solo in caso d’uso, ai sensi dell’art. 22 del medesimo Testo Unico.
La mancata registrazione del comodato verbale non incide dunque sulla validità del contratto, ma comporta esclusivamente l’obbligo di corrispondere l’imposta di registro qualora le disposizioni in esso contenute siano enunciate in un atto.

Avv. Cristina Antico.